Nem ment szabadságra idén a balatoni ingatlanpiac

Bár nyaralóvásárlásról jellemzően télen és tavasszal döntenek az érdeklődők, idén a koronavírus miatt nyárra tolódott, és még mindig tart a vásárlási szezon. Sokan azt hitték, a járvány miatt olcsóbbak lesznek majd a nyaralók, de az árak folyamatosan emelkednek.

Daczi Dóra a HVG Ingatlan Plusz 2021 számába írt cikke

Padlót fogott a nyaralók iránti kereslet március közepén, és ott is maradt április jó részében - de csak azért, hogy utána olyan szezont produkáljon a Balatonon, amit még nem látott a piac. Míg korábban a nyaralók iránti kereslet az összes érdeklődés 3-4 százalékát tette ki, ez az arány már áprilisban duplájára, 6 százalékra nőtt az ingatlan.com adatai szerint. „Tulajdonképpen a nyaralópiac felfutása már tavaly júliusban véget ért, hiszen a döntéseket jellemzően télen és tavasszal hozzák meg a vevők. Az idei nyári fokozott érdeklődését nemcsak a koronavírus, hanem a tavaly elhalasztott vásárlások is okozhatták” mondja Bánáti András, a Duna House siófoki és gárdonyi irodavezetője.

Csökkenő kínálat, növekvő kereslet

Az ingatlan.com adatai szerint a piacra kerülő nyaralók száma tavaly nyár óta szinte minden régióban csökkent. A tavalyi és idei augusztusi adatokat összevetve Siófokon 2999 helyett 2397, Balatonfüreden 809 helyett 690, Keszthelyen 631 helyett 607 nyaralót hirdettek meg a tulajdonosok. A jelenségre magyarázatul szolgálhat, hogy a karantén, illetve a külföldi nyaralási lehetőségek szűkülése miatt sokan inkább megtartották a korábban kihasználatlannak érzett nyaralójukat - ha másért nem, hát azért, hogy kiadják, hiszen idén a tavalyinál borsosabb összegeket lehetett elkérni.

„Bár a vevők azzal a hittel jöttek a járványhelyzet után, hogy minden olcsóbb lesz majd, az árak jelenleg is emelkednek a nyaralópiacon” mondja Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. Bár a csökkenő kínálat és növekvő kereslet ellenére a kisebb balatoni településeken nem szabadultak el drasztikusan az árak, a főbb turisztikai célpontokon már vastagabban fogott az eladók ceruzája. Siófokon például a négyzetméterár augusztusban az előző év azonos időszakához képest 574-ről 633 ezerre, az átlagos eladási ár 47,9 millióról 54,8-ra nőtt. Az ábrahámhegyi átlagos négyzetméterár pedig csaknem háromszorosára, 281 ezer forintról 792 ezerre emelkedett. A legdrágább azonban továbbra is Tihany, ahol az augusztusi kínálatot kitevő 70 nyaralót a tavaly nyár végi 672 ezres négyzetméterár helyett 993 ezres, szeptemberben pedig már 1 millió 142 ezres átlag-négyzetméteráron hirdették. Az elmúlt tíz évet vizsgálva az derül ki, hogy az összességében majdnem duplájára dráguló Balatonon Fonyód környékén nőttek az árak leginkább; a Takarék Index elemzése szerint megháromszorozódtak, de szintén jelentős (179 százalékos) volt az árnövekedés Balatonfüreden és környékén is.

Bár milliós négyzetméterárú ingatlanokból Balatonbogláron, Szántódon, Balatonfüreden, Alsóörsön, Balatonszemesen, Csopakon és Zamárdiban is lehet válogatni, a Duna House tapasztalatai szerint „az őszi piacon az érdeklődés a közepes értékű ingatlanok felé tolódott, ami ebben a régióban az 50-60 milliós kategóriát jelenti. Aki ennél olcsóbban szeretne az északi régióban ingatlant venni, annak a fővárostól és a parttól távolabb kell nézelődnie, ahol a balatoni panoráma nyújthat extra értéket” véli Benedikt Károly, a Duna House vezető elemzője.

Bánáti András szerint a home office terjedése miatt egyre többen keresnek olyan nyaralót, mely tulajdonképpen második otthonként funkcionál. „Régebben augusztus 20. után csak a helyiek maradtak a Balatonon, az utóbbi 3-5 évben viszont a szezon már áprilisban elkezdődik és októberig tart. A koronavírus csak ráerősített arra a jelenségre, hogy az érdeklődők teljes értékű, nemcsak pár hétvége eltöltésére alkalmas házakat keresnek, amit nem a nagymama régi bútoraival rendeznek be. Idén tavalyhoz képest átlagosan 20-30 százalékkal magasabb összegért kerestek nyaralót; míg 2019-ben 20, most 30 milliót is rászánnak az érdeklődők” mondja a szakember.

Lehet alkudni, de nem minden kategóriában

Ezt a jelenséget Valkó Dávid is megerősíti: „Nagyon sok fiatal jelent meg, akik 20-30 millió forintos vételáron kerestek lakóingatlanokat a Balaton vonzáskörzetében. Mivel nem szívesen megyünk nagy közösségbe, az önálló nyaralók irányába mozdult a kereslet.” Az északi parton – mely jellemzően a budai kerületek lakóit vonzza – Bánáti András szerint idén a 30-50 millió forintot kóstáló telkek iránt is megnőtt az érdeklődés, „ide készházat, vagy szintén gyorsan megépíthető konténerházakat húznak fel a vevők”.

A déli part ingatlanpiaca több szempontból is különbözik az északitól. „Itt szinte egyedüliként az országban jelentős számban vannak újépítésű projektek, amelyek az elmúlt években váltak a befektetők kedvenceivé, hiszen részleges kiadásukkal jelentős haszon mellett nyaralófunkciót is betöltenek. A projektek lassan kifutnak, és új fejlesztések hiányában viszont egyre kevesebb vízparti lakásból tudnak választani az érdeklődők, ezek árai a fővárosi ingatlanárakkal versenyeznek” mondja Benedikt Károly. Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője szerint ugyanakkor a déli part még mindig elsősorban az olcsóbb kategória iránt érdeklődők paradicsoma. Idén ráadásul az alkunak is volt helye, de csak a kedvezőbb árú ingatlanok esetében: itt akár 25 százalékkal olcsóbban is hozzá lehetett jutni egy nyaralóhoz, míg a 30 millió forintnál drágább ingatlanoknál az alku 10 százalék alatt maradt.

Pálfi László, az Otthon Centrum keszthelyi irodájának vezetője arról számolt be lapunknak, hogy bár „áprilisban még kezelhető mennyiségű munkánk volt, nyáron száznál több olyan hívás is befutott, amit nem tudtunk azonnal lekezelni.” A szakember szerint a környék népszerűségének oka, hogy még megfizethetők az árak. „Sokan Füreden vagy Siófokon kezdik a keresést, végül itt kötnek ki. A zártkerti szoba-konyhától a prémiumig minden sláger volt idén, ha 500 telket kiparcelláztak volna, arra is lenne vevő.” Pálfi László úgy látja, idén a Balaton második, harmadik vonala iránt is tapasztalható érdeklődés, és „nemcsak a Káli- és Tapolcai-medence, hanem pl. Sümeg is felkerült a térképre. Népszerűek lettek az 1500-3000 négyzetéteres zártkerti telkek is, ezek már beépíthetők, de még kezelhető a méretük, és mivel jellemzően domboldalon fekszenek, szép panorámát kínálnak a tóra.”

Más erők mozognak a kisebb tavak körül
A Velencei-tavi piacot egészen más hatások formálják, mint a Balatonét. Gárdonyban például több nyaralót hirdettek meg augusztusban, mint az előző év azonos időszakában. Bánáti András szerint a Velencei-tónál évek óta pörgeti a piacot a Budapestről leköltöző, a fővárosba ingázást vállaló családok, fiatalok megjelenése. „Új óvoda is nyílt, illetve olyan iskola, mely jellegénél fogva korábban nem jelentkező igényeket is ki tud elégíteni” mondja a szakember.

„Alkudni lehet, az idei csúcstartó vásárló 10 százalékos engedményt tudott kicsikarni, de ez ritkaságnak számít, az eladók jellemzően csak pár százalékot engednek az árból. Ritkán találkozni befektetőkkel, 10-ből 9 érdeklődő a maga és családja számára keres ingatlant a Velencei-tó partján. A befektetők most kivárnak, mert egyrészt arra számítanak, hogy beindulnak a tóparti szolgáltatások színvonalát emelő fejlesztések, másrészt abban bíznak, hogy télen olcsóbban juthatnak hozzá azokhoz az ingatlanokhoz, amelyek tulajdonosai nem tudják kivárni, hogy a járvány után talpra álljon a turizmus” mondja Valkó Dávid. „A Velencei-tónál a Balaton után szintén az elmúlt évben jelentek meg nagyobb számban az újépítésű lakások, melyek nyertesei lehetnek a jelenlegi helyzetnek, főleg, hogy a Balatonhoz vagy a fővároshoz képest szinte féláron kínálják őket” véli Benedikt Károly.

Közben a Fertő-tó környékén tavaly augusztus óta jelentősen visszaesett a befektetési szándékkal vásárlók száma, elmaradoztak az osztrák vevők is, akik korábban sok hétvégi házat szereztek meg. „Most a vásárlók vannak kevesebben, ami javítja az alkupozíciójukat” mondja az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. A Tisza-tónál viszont az eladói kilátások javulhatnak; bár a Takarék Index elemzése szerint itt az elmúlt 10 évben mindössze 9 százalékkal nőttek az átlagárak (és így kb. negyed annyiba került egy nyaraló, mint a Balatonnál), júliusban átadták a tavat megkerülő bicikliút utolsó szakaszát, ami erősíti a környék turisztikai vonzerejét.

Újabb agglomerációs kiköltözési hullám készül?

Míg Budapesten valamelyest lassul a drágulás, a vizsgált időszakban mindössze egyetlen agglomerációs városban, Visegrádon regisztráltak enyhe csökkenést, és 14 városi jogállású településen a 25 százalékot is meghaladta az áremelkedés mértéke. A KSH adatainak elemzése alapján a legnagyobb árnövekedést felmutató városok négy kivételtől (Budakeszi, Budaörs, Vác, Pomáz) eltekintve az olcsóbb keleti, déli szektorban találhatóak – derül ki az OTP Ingatlanpont elemzéséből. Az Otthon Centrum szerint persze még mindig akadnak baráti árú vételek: akár 6 millió forintért is elérhetők nyaralók – jellemzően kis faházak –, míg a tartós lakhatásra is alkalmas, téliesített nyaralók 6-12 millió forintba kerülnek. A legdrágább hétvégi házak 20-30 milliós ára már az azonos méretű családi házakéval vetekedik. Soóki-Tóth Gábor szerint előfordul, hogy Budapesttől távolodva a drágább nyaralók esetében is komoly árengedményt tudtak elérni a vevők, „különösen a sok szobás, nagyméretű ingatlanoknál fordult elő, hogy akár az eredetileg kínált ár feléért is gazdát cserélt az ingatlan.”