Hogyan változtak az új építésű ingatlanok iránt érdeklődők igényei: vírus után, támogatások között.
A cikk a HVG Ingatlan Plusz magazin 2021. októberi számában jelent meg.
„Az elmúlt másfél évben több időt töltöttünk otthonuk négy fala között, ezért olyan igények kerültek előtérbe, amelyeknek korábban nem volt akkora jelentőségük” – kezdi Martin János, a WING lakásfejlesztő üzletága, a LIVING igazgatója. „A vásárlóink nagyra értékelik, hogy lakásaink mindegyike rendelkezik erkéllyel vagy terasszal. A megváltozott körülmények miatt nagyobb hangsúly került a megfelelő hő- és hangszigetelésre, a belterek könnyű variálhatóságára, berendezhetőségére, valamint a természetes fény szerepe is nőtt.”
Mindemellett érzékelhetően erősebb az igény a home office-hoz szükséges szolgáltatások, és általában az épület, vagy épületegyüttes által kínált közösségi megoldások iránt, mint a business corner, car-sharing, 0–24 órás csomagátvétel, „közösségi nappali”. „A hely kiválasztásában is változás figyelhető meg: a kijárási korlátozások átértékelték a lakókörnyék nyújtotta szolgáltatások jelentőségét. Fontosabbá vált a közeli bevásárlás lehetősége, a vendéglátóegységek és a zöld területek közelsége.” A Cordia több mint 600 vevő megkérdezésével a közelmúltban végzett kutatása is hasonló trendekre világított rá. A válaszadók harmadánál a társasház saját, zárt kertje került előrébb a prioritások listáján, de közel ennyien vannak, akik számára a közösségi terek (pl. társalgó, játszószoba stb.) váltak fontosabbá. „A Cordia több fejlesztése is ezekre az újonnan felmerülő igényekre, trendekre válaszolva a piacon egyedülálló módon nyújt a lakók számára közösségi szolgáltatásokat. A budai oldal egyik legnépszerűbb lakóparkját, a Sasad Resortot, többek között a nemrégiben átadott, 8000 négyzetméteres élménypark teszi egyedivé” – emeli ki Földi Tibor, a Cordia International igazgatóságának elnöke. Az egyedülálló élményparkban a felnőtteket a közösségi ház mellett kosárlabda-, foci- és futópálya, szabadtéri edzőpark, pingpongasztal, kültéri kondigépek, a családosok gyerekeit pedig mászófal és jól felszerelt játszóterek várják. A legfontosabb változás Kricsfalussy Tamás, a Metrodom értékesítési igazgatója szerint a lakóhely elhelyezkedésével kapcsolatos. A szakember szerint arányaiban többen keresnek a külsőbb kerületekben, illetve agglomerációban lakást, családi vagy sorházat.
Ez jól látszik az új építésű lakások négyzetméterárának változásából: az árak a szűkebb belvárosban 5–10 százalékot is eshettek, amit az Airbnb-s lakások egy részének piacra kerülése is okozott. A középső budapesti kerületekben (XIII., XIV., IX., XI.) stagnáltak az árak, a városhatár környékén azonban még emelkedtek is. Akik viszont maradtak a városban, és új építésű ingatlant választottak, azoknál nem, vagy csak minimális mértékben befolyásolta a járvány a lakással kapcsolatos igényeket.
„Ügyfeleink körében folyamatosan végzett felmérésünk szerint, az elmúlt másfél évben a járvány miatt mindössze 2 százalékuk változtatott érdemben az elképzelésein.” Homolya Gergely Pál, az OTP Ingatlanpont új építésű ingatlanokért felelős projektmenedzsere a jelenlegi helyzetet az új építésű lakások piaca szempontjából izgalmas időszaknak nevezi. A hozzájuk érkező érdeklődésre és hiteligényekre alapozva elmondható, hogy az október 4-én indult Zöld Otthon Program hatására szinte megduplázódott az új építésű ingatlanok iránti kereslet országszerte, amit a folyamatosan emelkedő kínálati árak is alátámasztanak. A kialakítás, a helyszín és a szolgáltatások körén túl örvendetes, hogy a fenntarthatósági preferenciák is egyre inkább fontosabbak. Mindez azzal a hosszú távú várakozással függ össze, hogy az energiatakarékos ingatlanok magasabb bekerülési költsége alacsonyabb fenntartási költségeket eredményezve megtérül. A közel nulla energiafogyasztású lakások építését előíró rendelet 2022 közepéig kitolt határideje ellenére, az OTP Ingatlanpont adatai szerint, a fenntartható otthon iránti igény korcsoporttól függetlenül egyre több vásárlónál megfigyelhető. Sőt a befektetői célú vételeknél is megjelenik, hiszen egy jobb energetikai besorolású ingatlan magasabb áron adható bérbe.
Befektetési célok
Vajon mik a különbségek a saját célra vagy befektetésként lakást keresők igényei között? „A befektetési céllal vásárlók aránya 2020 végén, 2021 elején kezdett érezhetően növekedni a korábbi – viszonylag alacsony – szintről – folytatta Kricsfalussy Tamás. – A növekedés okát azonban nem annyira a járványban látjuk, inkább a növekvő inflációban, és az azzal együtt, vagy inkább annál is jobban emelkedő lakásárakban, ami miatt a MÁP+ nagyrészt elvesztette korábbi vonzerejét. A befektetői arány erősen függ a lokációtól, és a projekt életszakaszától, olyan szélsőséges esetben, mint például a főváros XI. kerületében most indított Metrodom River I. ütemének előértékesítésekor a befektetők aránya az 50 százalékot is meghaladja. Ez azonban nem tekinthető általánosnak, a jellemző arány az idei évben nagyjából 30 százalék lehet" – mondta a Metrodom szakembere.
Az Otthon Centrum szerint is visszatértek a befektetők a piacra, továbbra is vannak árnövekedési várakozások, különösen az új építésű ingatlanok esetén, és üzlet a hosszú távú bérbeadás is. Adataik szerint vidéken is hasonló a helyzet. Különösen azokban a megyei jogú városokban, ahol bővül a foglalkoztatás és nagy igény van a foglalkoztatottak elhelyezésére, jó üzlet a lakáskiadás, ezért van befektetői érdeklődés is a panelekre, régebbi építésű családi házakra egyaránt. Ugyan vidéken kisebb a befektetési céllal vásárlók köre, érzékelhető, hogy a megtakarításokat igyekeznek értékálló ingatlanba fektetni, és a kedvező hitelkondíciókkal élni.
Körképünkből nem maradhat ki a Balaton, ahol mára nem csupán jellemzően a belföldi nyaralási lehetőséget, hanem egyben a jó befektetésnek számító ingatlanokat keresik. „Nemcsak a megrendelői igények, hanem a beruházói gondolkodás is megváltozott – fejti ki kérdésünkre Böőr László, a déli part egyik ismert generálkivitelezője, a Balatonföldvár központjában épülő Bora és Mistral apartmanházakat jegyző BGB Építő Kft. tulajdonosa. – Kialakult az a műszaki tartalom, ami erős közép- vagy felső kategóriát jelent. Mi is minőségi anyagokat használunk, megújuló energiát hasznosító berendezéseket építünk be, mert a vevőink ezt keresik. A remek helyszín itt szinte nem is kérdés: vannak tóparti és a központi elhelyezkedésű fejlesztéseink is.” A még tervasztalon lévő, Siófok Ezüstpartjára tervezett közvetlen tóparti házak kivitelezését tavasszal kezdik.
A műszaki szempontokat tekintve az OTP Ingatlanpont szakértője is a körültekintő választásra hívja fel a figyelmet. „Az elmúlt hónapok építőanyag-áremelkedése miatt leállított beruházások újra elindultak. Ezek esetében a közel nulla, azaz BB energetikai besorolás már alapkövetelmény, de ez nem jelenti azt, hogy a Zöld Otthon Program előírásainak is feltétlenül meg fognak felelni. Aki a támogatott zöld konstrukciót akarja igénybe venni, annak javasolt olyan forrásból vásárolni, ahol száz százalékban garantálható a lakóingatlan hitelképessége” – emeli ki Homolya Gergely Pál.
Földi Tibor szerint a Cordia portfóliójában az országos átlagnál nagyobb arányt képviselő, befektetési célú lakáskeresletre csak átmeneti negatív hatást gyakorolt a pandémia. Ami viszont tendencia, hogy az ilyen igénnyel érkezők a kinézett lakásokhoz kínált szolgáltatásokat is igénybe veszik. Egyre gyakoribb, hogy a kiadás előkészítésén és lebonyolításán túl, a lakás a bérbeadás szempontjából optimális berendezése vagy a bérleti díjak beszedése és az ingatlan kezelése is az igények között szerepel.
Luxuslakások berendezve
Nem csupán a luxus-, illetve a felső kategóriás ingatlanok esetén, de a felső-közép kategóriában is érzékelhetően terjed a teljesen berendezett lakások iránti igény. Hamza Zoltán, a négy éve a magyar piacon működő, nemzetközi szinten luxusbrandként pozicionált Barnes Hungary magyarországi vezetője is a piac ez utóbbi szegmensét tárja fel előttünk. Érdekes, hogy a jelenség egyik fontos okaként a szakember is az építőiparban évek óta jelen lévő munkaerőhiányt nevezi meg. „Azt tapasztaljuk, hogy vevőink az elképzeltnél akár 10–30 százalékkal nagyobb összeget hajlandóak elővenni, mert a számukra legdrágábbat, az időt is megveszik, amikor egy sor, a lakás befejezésével járó, akár több hónapos tortúrát kerülnek el.” Példaként említi azt a budai 160 lakásos házat, amelyben a 45 és 150 m2 közötti, négy különböző stílusban, a hálószobai ágyat leszámítva teljesen berendezett prémiumlakások mindegyikét már az építés utolsó fázisára eladták.
Hasonló tendenciáról számolt be az USA-ban, a luxusiparban tapasztalatot szerzett lakberendező és stílustanácsadó, Kecskés Adrienn Rita. Elmondása szerint egyre népesebb azok köre, akik az utolsó kiskanál beszerzését is tanácsadókra bízzák. Azt is megerősítette, hogy még ebben a kategóriában is a korábban pusztán nyaraló funkciót betöltő, balatoni ingatlanokat gyakran úgy rendeztetik be, mint második otthont, ahol dolgozni is lehet.
Szerző: Rajki Diána